¿Las reparaciones de una casa en renta son responsabilidad del arrendador?

Cuando rentas una vivienda, es común preguntarse quién debe hacerse cargo de las reparaciones que puedan surgir durante el contrato de arrendamiento. Ya sea que se trate de una fuga de agua, una falla eléctrica, o una ventana rota, es importante conocer los derechos y responsabilidades tanto del arrendador (propietario) como del arrendatario (inquilino).


¿Qué dice la ley?

En la mayoría de los estados de Estados Unidos (y también en muchos países de Latinoamérica), las leyes de arrendamiento suelen establecer claramente que el arrendador es responsable de mantener la vivienda en condiciones habitables. Esto incluye:

  • Sistemas eléctricos funcionales
  • Plomería en buen estado
  • Calefacción (especialmente en zonas frías)
  • Techo sin goteras
  • Protección contra plagas
  • Instalaciones sanitarias funcionando
  • Seguridad estructural

Estas condiciones mínimas son conocidas como la garantía implícita de habitabilidad, y el arrendador no puede eludirlas ni siquiera si el contrato dice lo contrario.


Reparaciones que normalmente son responsabilidad del arrendador

Aquí te dejamos una lista de reparaciones comunes que, por lo general, debe cubrir el propietario:

1. Problemas estructurales

Cualquier daño en los cimientos, techo, paredes o escaleras debe ser reparado por el arrendador. Esto es fundamental para la seguridad del inquilino.

2. Sistemas esenciales

Si el sistema eléctrico presenta fallas, hay fugas de gas o problemas con la calefacción o el agua caliente, el arrendador debe actuar de inmediato para resolverlo.

3. Electrodomésticos incluidos en el contrato

Si el contrato de arrendamiento incluye una estufa, refrigerador o lavadora, el arrendador debe garantizar su funcionamiento o reemplazo en caso de falla, salvo que el daño haya sido causado por mal uso del inquilino.

4. Control de plagas

La presencia de ratones, cucarachas o termitas, especialmente al comienzo del arrendamiento, es responsabilidad del arrendador, a menos que se demuestre que la infestación fue causada por malas prácticas del inquilino.


¿Cuándo es responsable el inquilino?

Aunque la mayoría de las reparaciones recaen en el propietario, hay ciertas situaciones en las que el inquilino debe hacerse responsable:

1. Daños causados por mal uso o negligencia

Si el inquilino rompe una ventana, daña una puerta o causa una obstrucción en el inodoro por arrojar objetos indebidos, debe cubrir la reparación.

2. Mantenimiento menor

Cambiar focos, reemplazar baterías de detectores de humo o dar mantenimiento básico como cortar el césped (si así se acordó en el contrato) suele ser responsabilidad del inquilino.

3. Limpieza y cuidado del lugar

Mantener la propiedad limpia y ordenada es obligación del inquilino. Si al final del contrato hay suciedad excesiva o desperfectos por descuido, el arrendador puede descontar el costo de reparación del depósito de seguridad.


¿Qué hacer si el arrendador no repara?

A veces, a pesar de que es su obligación, el propietario no responde a las solicitudes de reparación. En estos casos, el inquilino tiene opciones legales:

1. Enviar una solicitud por escrito

Siempre es recomendable documentar la solicitud de reparación por escrito (correo electrónico o carta) para tener evidencia en caso de conflicto.

2. “Repair and deduct” (reparar y descontar)

En algunos estados de EE. UU., si el arrendador no repara después de recibir aviso, el inquilino puede pagar la reparación y descontar ese monto de la renta. Es fundamental guardar los recibos y verificar si esta opción es válida en tu estado.

3. Reportar al departamento de vivienda local

Si las condiciones son peligrosas o insalubres y el arrendador no actúa, se puede presentar una queja ante el departamento de salud o vivienda.

4. Romper el contrato

En casos graves donde la vivienda sea inhabitable y el arrendador no atienda los problemas, el inquilino puede tener derecho a terminar el contrato sin penalización.


¿Y si el contrato dice otra cosa?

Algunos contratos intentan transferir responsabilidades del arrendador al inquilino. Por ejemplo, pueden indicar que el inquilino debe encargarse de todas las reparaciones, incluyendo las estructurales.

Sin embargo, la ley prevalece sobre el contrato, y cualquier cláusula que contradiga las normativas de habitabilidad puede considerarse inválida. Siempre es buena idea consultar con un abogado o una organización de defensa del inquilino en caso de dudas.